旧借地法と借地借家法の違いは？古い契約書や口頭契約のトラブル対処法

借地権の売却や相続を検討する際、「昔の契約のままでも問題ないのだろうか」「旧法と新法で何が違うのか」といった疑問や不安を抱く方は少なくありません。

特に東京都内などの歴史ある地域では、大正時代に定められた「旧借地法」に基づく契約が今も数多く残っています。旧借地法は借地人の権利が強く保護されている反面、現代の取引においてはトラブルの要因となるケースも存在します。

本記事では、旧借地法と現行の借地借家法の違いを分かりやすく比較・解説するとともに、古い契約でよく発生するトラブルや、契約書が見当たらない場合の対処法について詳しくご紹介します。

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借地権の法律｜旧借地法と借地借家法

借地権のルールを定めた法律には、大正10年に制定された「借地法（旧借地法）」と、平成4年8月1日に施行された「借地借家法」の2つがあります。

平成4年7月31日以前に結ばれた借地契約には、契約を更新したあとも旧借地法が適用されます。東京都の借地の多くは戦前・戦後から続く契約のため、現在も旧借地法の借地権が数多く残っています。

旧借地法と借地借家法の違い

どちらの法律でも、地主が契約の更新を拒むには「正当事由」が必要で、借地人の権利は強く守られています。ただし、旧借地法の借地権には、売却のときに問題になりやすい点がいくつかあります。

旧借地法の借地権の問題点

• 地主との関係がこじれやすい
  旧借地法では一度貸した土地がほとんど返ってこないため、地代が安いまま据え置かれている一方で、地主が借地に不満を持っていることも少なくありません。売却の承諾を求めたときに、承諾料や条件で揉めるきっかけになります。
• 建物の構造で条件が変わる
  旧借地法では「堅固建物（鉄筋コンクリート造など）」と「非堅固建物（木造など）」で存続期間が異なります。木造住宅の借地で、買主が鉄筋コンクリート造に建て替えたい場合は、地主の承諾（条件変更の承諾）が必要になります。
• 建物の朽廃で借地権を失うおそれがある
  期間の定めがない旧法の契約では、建物が朽ちて使えない状態になると借地権が消滅します。空き家のまま放置している借地上の古家は、早めに売却を検討したほうが安全です。
• 更新料のトラブル
  更新料は法律で決められたものではなく、契約書の特約や慣習によって支払われてきたものです。契約書に定めがないのに高額の更新料を求められるなど、更新のたびにトラブルになるケースがあります。
• 契約内容がわからない
  何十年も前の契約のため、契約期間の満了日や更新の条件、建物の用途の制限などを、当事者が把握していないことがよくあります。

口頭の約束だけで借りている借地

東京都の古い借地では、契約書を作らずに、口頭の約束だけで土地を借りているケースも珍しくありません。借地契約は口頭でも成立するため、契約書がなくても借地権そのものは有効です。

ただし、口頭の約束だけでは、契約期間や地代、更新料、建物の用途などの条件が証明できず、地主の代替わりや底地の売却をきっかけにトラブルになることがあります。

特に注意したいのが、借地上の建物の登記です。建物が借地人の名義で登記されていれば、地主が底地を第三者に売っても、新しい地主に借地権を主張できます。反対に、建物が未登記だったり、亡くなった親の名義のままだったりすると、借地権を主張できなくなるおそれがあります。令和6年4月から相続登記が義務化されているため、相続した借地上の建物は早めに名義を変更しておきましょう。

契約書が古い・内容があいまい

契約書があっても、昭和の時代に作られた古い書式のままで、現在の状況と合っていないケースがあります。

• 契約した地主や借地人が亡くなっていて、当事者が今の名義と違う
• 地代の金額が何度も変わっているのに、契約書が書き換えられていない
• 更新のときに書面を作らず、更新後の期間がわからない
• 「増改築禁止」「用途は住宅に限る」など、売却や建替えの妨げになる特約が入っている

増改築禁止の特約などがあっても、地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟の手続きで解決できることがあります。古い契約書の内容は、借地権に詳しい買取業者や弁護士に一度確認してもらうと安心です。

契約書が見当たらない

相続した借地で、親がどこに契約書をしまったかわからない、もともと契約書があったかどうかもわからない、という相談もよくあります。

契約書が見つからなくても、借地権がなくなるわけではありません。次のような資料で、借地の契約があることや、その条件を確認することができます。

• 地代の領収書や、地代を振り込んでいる通帳の記録
• 過去の更新のときに交わした合意書や覚書、更新料の領収書
• 借地上の建物の登記事項証明書や固定資産税の納税通知書
• 地主や地主の管理会社が保管している契約書の控え

売却の前に、地主と話し合って現在の条件で契約書や覚書を作り直しておくと、買主や買取業者が安心して取引できるため、売却がスムーズになります。地主に直接お願いしにくい場合は、交渉を代行してくれる借地権の買取業者に相談してみましょう。

参考：e-Gov法令検索（借地借家法）
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

まとめ：古い借地権のトラブルは専門家への相談でスムーズに解決

旧借地法が適用される古い借地権は、借地人側の権利が強く守られている一方で、地主との関係性や契約内容の曖昧さから、売却や名義変更の際にトラブルへ発展しやすい特徴があります。

特に「契約書が見つからない」「口頭での約束しかない」「登記名義が過去のままになっている」といった場合は、売却や建替えを進める前に適切な準備と交渉が必要です。当事者同士での話し合いが難しい場合や、古い手元資料だけで不安な場合は、無理に解決しようとせず、地主交渉の経験が豊富な専門業者や弁護士に相談することをおすすめします。

適切な手続きを踏むことで、古い契約であってもスムーズかつ安全に借地権の取引を進めることが可能です。