底地を売りたい時には、賃借人、または底地専門の買取業者に売却をする方法がおすすめです。
底地がどのくらいの価格で売れるかは判断が難しいところですが、目安となる計算式を使えば価格が求められます。
底地を売却する際の相場についてお知らせします。
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底地とは
底地とは借地で土地を貸した相手がそこに建物を建てた土地のことをいいます。
土地を借りた人が立ち退かない場合は、土地の売却はもちろん、活用したくてもできなくなってしまうという問題点があります。
近年はさらに相続で底地を受け継いだが、どうしたらいいかという相談が増えています。
「底地を相続したが収益が出ないので、売却したい」
「貸している相手に底地を買い取ってもらうように交渉をしてもうまくいかない！」
このような場合は、賃借人がいる現況のままで業者に買い取ってもらう。業者買取で売却をすることができます。
アルバリンクの底地の買取査定なら、メールで１２時間で価格がわかりますので、先に物件住所を送っておきましょう。
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買取価格のお知らせはメールで翌日までに知らせてもらえます。
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底地の売買の相場の基本
底地の売却は、賃借人に売却する場合と、買取する買取業者に売却する場合の２種類があります。
それぞれに分けて説明します。
底地を賃借人に買い取ってもらう場合の相場の目安
底地の買取相場の目安は都市部と地方の場合は違いがありますが、目安としては、だいたい３割から５割というのがよく言われるところです。
借地人が買い取る場合の算出方法は
（更地価格）-（借地権割合）＝売却代金
ということになり、借地権を差し引いた売買での代金は、５０％が相場とされています。
立地条件による相場の違い
底地や借地権は一般的な不動産の価格と同様、都心部や商業地など、需要が高いエリアでは相場が高く、地方や需要が低いエリアでは相場が低くなる傾向があります。
地域によって地価相場は違いがありますが、おおまかな目安を示すと下のようになります。
・地方都市の商業地・・・時価の30%から40%程度
借地権者との関係と相場
借地権者が長期間にわたり安定した契約を続けている場合、底地の価値は比較的安定します。
しかし、契約更新の際のトラブルや、借地権者が利用を停止する可能性がある場合、底地の価値は低くなる可能性があります。
底地の業者買取の相場
底地を賃借人が買いたいと言わない場合は、一般での売却は難しい底地ですが、底地専門の買取業者であれば買取が可能です。
その場合の相場はどのくらいかというと、おおむね２０～３０％というのが多いです。
底地の買取相場が安くなる理由
底地の買取価格が借地人に売却する際よりも安くなってしまうのは、下の計算式を見るとわかります。
更地価格×（1－借地権割合）
更地価格は、借地権のない土地の場合ですが、底地の場合は、そこに借地権の割合が加わって資産価値が決まります。
「借地権と底地権を一緒に売却をする」のところで説明した通り、路線価でいえば借地権割合は５０％～８０％です。
なので底地の売買の相場は単純計算で２０～５０％ということになります。
底地の売却方法による売買の相場
底地の売却には借地権と合わせて売買をする2つの方法があります。
- 借地権と底地権を一緒に売却をする際の相場
- 借地権と底地権を等価交換をして解決する相場
それぞれの相場の目安を見ていきます。
借地権と底地権を一緒に売却をするときの相場
賃借人が底地を買い取るよりも、底地の所有者と一緒にその土地の売却をしたいという場合は、借地権と底地権を一緒にワンセットで、対外的な第三者に売却をすることも可能です。
その場合の両者の割合が問題ですが、路線価の借地権割合は50％～80％というのが目安とされています。
問題点
間違っても地主が１００％ということはないため、逆にこの点でトラブルになりやすいので注意が必要です。
また、これには借地人の同意が取れることが必須条件です。
さらに、底地と借地を同時に売却する時に底地の契約が解約になったら、借地の契約も解約になる「不可分一帯の契約」として書類を作成する必要があります。
底地と借地の一部を等価交換の相場
底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を、地主と借地人で価値が等しくなるように交換することを指します。
権利の話なので難しいのですが、それぞれの土地の権利の一部を交換することで、２つの権利が設定されていた土地を分割し、２人が別々に所有する土地とすることができます。
等価交換のメリットは売買と違い税金が発生しないというところですが、それには「１年以上使用した」などの条件を満たしている必要があります。
底地の等価交換については底地に詳しい不動産店などの専門家に依頼するのがいいと思われます。
問題点
これらの方法はすべて可能ですが、問題は相手の同意が取れない場合です。
特に、借地人が代替わりして相続をした後放置されるという底地が大変多いのです。
このような場合は買取業者に売却をするということになります。
まとめ
底地を売りたい時にはできるだけ借地人に売れるように交渉し、それができない時は、買取業者に査定を依頼しましょう。
相続や譲渡によって底地を所有することになったものの利益が出なかったり、借地人が相続で家を放置したり、交渉しても借地人の同意を得られない場合などは、いつまでも手をこまねいていることは望ましくありません。
需要や地価が落ちてしまわないうちに、早めに手立てを考えて、買取専門の不動産業者に相談してみてください。
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