「地主さんから借りている土地（借地権）を売りたいけれど、一体いくらになるのか見当もつかない……」 「不動産会社に相談したら、驚くほど低い査定額を提示されてしまった」
借地権の売却を検討する際、多くの方がこのような悩みに直面します。借地権は所有権物件と異なり、評価方法が複雑で、一般的な不動産相場がそのまま当てはまらないケースがほとんどだからです。
しかし、借地権の買取相場には明確な「計算の仕組み」が存在します。 この仕組みを正しく理解していないと、本来もっと高く売れるはずの物件を安値で手放してしまうことにもなりかねません。
本記事では、借地権の買取価格を決定する「更地価格×借地権割合×個別調整」という計算式の詳細から、査定額を左右する具体的な要因、さらにはスムーズな売却に欠かせない必要書類や手続きの流れまで、プロの視点で徹底的に解説します。
この記事を読めば、あなたの借地権の「真の価値」を見極め、納得のいく条件で売却するための具体的なロードマップが手に入るはずです。
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借地権の買取の相場
借地権の「買取相場」は固定の全国相場はなく、常に、
更地の実勢価格 × 借地権割合 ×（個別調整）
で決まります。
借地権は土地の所有権がない分、一般的な不動産と比べて売却が難しく、買取相場も所有権物件より低くなる傾向があります。
ただし、立地条件や借地権の種類、地主との関係性によって査定額は大きく変わるため、「一律〇割引き」とは一概に言えないのが実情です。
借地権割合とは
出典：https://www.rosenka.nta.go.jp/
借地権割合とは、土地全体の価値のうち借地権が占める割合のことで、国税庁が公表する路線価図に、大文字のアルファベットによって記載されています。
割合はAからGの7段階で設定されており、おおむね30〜70%の範囲で都市部ほど高く、住宅地では60〜70％が一般的です。
たとえば路線価が100万円／㎡の土地で借地権割合が70％であれば、借地権の評価額は70万円／㎡が目安となります。
路線図の見方
上記の路線図の例でいうと、赤い四角が売りたい物件のある場所で、最寄りの道路の矢印のあるところに53Dと記されています。
数字「53」はこの道路に面した土地の1㎡あたりの評価額が 53,000円 であることを示し、記号「D」は借地権割合が 60% であることを示します。
借地権割合については、まず対象地の割合の値を確認してください。
また、路線価の価格はあくまで税務上の評価額であり、以下に示す個別調整によって違ってくるため、実際の買取価格とは異なりますので、あくまで目安としてみておくのが良いでしょう。
個別調整とは
借地権の買取の価格を決める「個別調整」には、譲渡・建替え承諾の条件、残存期間（定期）、再建築可否・越境・擁壁などの物件要因、そして“買取”であることによる値下がりが入ります。
まず、承諾取得や現況渡しに伴う費用も考慮されます。
さらに、買取の場合の値下がりとしては、良好物件で1〜2割減というのが目安となるのでしょう。
再建築不可物件や狭小地などの訳ありの度合いによっては、さらに2〜4割の買取価格となることがあります。
これらはすべて査定を依頼する買取業者の判断となります。なので借地権の買取の際は一つの不動産会社だけでなく、複数の会社に査定を依頼するのが望ましいのです。
借地権の価格の決まり方
買取業者が提示する借地権の買取価格は、路線価ベースの評価額をそのまま使うわけではありません。
一般的には「更地価格×借地権割合」を基準としつつ、個別調整の要因および、建物の状態や地代の水準、残存期間、地主の承諾が得られるかどうかなどを総合的に判断して算出されます。
買取は仲介での市場売却と比べると買取価格は低くなりますが、その分スピードや手間がかからないというメリットがあります。
借地権買取の必要書類
借地権を売却する時に必要となる書類の一覧は下のようなものになります。
- 借地契約書・覚書（更新・承諾・名義書換 条項）
- 登記事項証明書（地番・家屋番号／権利関係）
- 公図・地積測量図・地形図（越境・ブロック・擁壁の確認）
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 建築確認済証・検査済証（あれば）／増改築の履歴
- 賃貸中なら賃貸借契約書・レントロール
- 残置物リスト（現況渡しの範囲確認）
これらは当日までに揃えれば十分です。
また不足していてもだいじょうぶなものもあるので、個々の買取業者に確認してください。
借地権買取の手続きと流れ
借地権を買取業者に売却する場合、買取の流れは以下のようになるのが一般的です。
step
1無料査定依頼
まず、買取業者に査定を依頼します。査定は無料で行われることが多いため、複数の業者に査定を依頼して比較することもおすすめです。
step
2査定結果の確認
業者から査定結果が返ってきたら、その価格が適正かどうかを確認します。必要に応じて再交渉も可能です。
step
1契約締結
価格に納得したら、正式に契約を結びます。契約内容や条件については慎重に確認することが重要です。
step
4手続き完了
契約が完了すれば、買取業者が借地権の名義変更手続きを行います。手続きが完了すると、売却代金が支払われます。
借地権の査定の方法について
借地権の査定を含め現代の不動産売却では売り主の希望に応じて、さまざまな方法を選択することができます。
査定は従来の訪問査定、つまり不動産会社の担当者とともに現地に行って建物や敷地を案内する他、
- 立合いなし査定
- メール査定
- オンライン査定
等が利用できます。
立合いなし査定は、不動産会社の社員が都合の良いときに外から見分を行い、結果を報告してくれます。
地権者や近隣に知られたくないときにも、社用車等を使わず、目立たないように行ってくれます。
メールの査定やオンライン査定の方は、売り主がスマートフォンで物件内部を撮影し、写真や動画を送付する方法がとられることがあります。
- また、ビデオ通話（ZoomやLINEビデオなど）を使って業者と画面越しに現地確認を行うリモート立ち会いなど様々な方法があります。
いずれも交通費や時間の節約につながり、遠方の相続物件の売却の際にはそのようにして複数業者にコンタクトが取れます。
相談や売買契約に関しても、webカメラを活用して、電子契約、電子署名などのリモート対応で売買契約もできるため、遠方からわざわざ買取業者の事務所に足を運ばなくても、すべて自宅で完結することもできます。
ただし不動産会社によって利用できるところと、対応していないところがありますので、事前に確認が必要です。
借地権の買取をおこなう代表的な上記3社のポイントおうぃ隠しました。 表は横スクロールできます。
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