底地を売りたい時には、賃借人、または底地専門の買取業者に売却をする方法がおすすめです。
底地がどのくらいの価格で売れるかは判断が難しいところですが、目安となる計算式を使えば価格が求められます。
底地を売却する際の相場についてお知らせします。
底地とは
底地とは借地で土地を貸した相手がそこに建物を建てた土地のことをいいます。
土地を借りた人が立ち退かない場合は、土地の売却はもちろん、活用したくてもできなくなってしまうという問題点があります。
近年はさらに相続で底地を受け継いだが、どうしたらいいかという相談が増えています。
「底地を相続したが収益が出ないので、売却したい」
「貸している相手に底地を買い取ってもらうように交渉をしてもうまくいかない！」
このような場合は、賃借人がいる現況のままで業者に買い取ってもらう。業者買取で売却をすることができます。
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底地の売買の相場の基本
底地の売却は、賃借人に売却する場合と、買取する買取業者に売却する場合の２種類があります。
それぞれに分けて説明します。
底地を賃借人に買い取ってもらう場合の相場の目安
底地の買取相場の目安は都市部と地方の場合は違いがありますが、目安としては、だいたい３割から５割というのがよく言われるところです。
借地人が買い取る場合の算出方法は
（更地価格）-（借地権割合）＝売却代金
ということになり、借地権を差し引いた売買での代金は、５０％が相場とされています。
立地条件による相場の違い
底地や借地権は一般的な不動産の価格と同様、都心部や商業地など、需要が高いエリアでは相場が高く、地方や需要が低いエリアでは相場が低くなる傾向があります。
地域によって地価相場は違いがありますが、おおまかな目安を示すと下のようになります。
・地方都市の商業地・・・時価の30%から40%程度
借地権者との関係と相場
借地権者が長期間にわたり安定した契約を続けている場合、底地の価値は比較的安定します。
しかし、契約更新の際のトラブルや、借地権者が利用を停止する可能性がある場合、底地の価値は低くなる可能性があります。
底地の業者買取の相場
底地を賃借人が買いたいと言わない場合は、一般での売却は難しい底地ですが、底地専門の買取業者であれば買取が可能です。
その場合の相場はどのくらいかというと、おおむね２０～３０％というのが多いです。
底地の買取相場が安くなる理由
底地の買取価格が借地人に売却する際よりも安くなってしまうのは、下の計算式を見るとわかります。
更地価格×（1－借地権割合）
更地価格は、借地権のない土地の場合ですが、底地の場合は、そこに借地権の割合が加わって資産価値が決まります。
「借地権と底地権を一緒に売却をする」のところで説明した通り、路線価でいえば借地権割合は50％～80％です。
なので底地の売買の相場は単純計算で20～50％ということになります。
底地の売却方法による売買の相場
底地の売却には借地権と合わせて売買をする2つの方法があります。
- 借地権と底地権を一緒に売却をする際の相場
- 借地権と底地権を等価交換をして解決する相場
それぞれの相場の目安を見ていきます。
借地権と底地権を一緒に売却をするときの相場
賃借人が底地を買い取るよりも、底地の所有者と一緒にその土地の売却をしたいという場合は、借地権と底地権を一緒にワンセットで、対外的な第三者に売却をすることも可能です。
その場合の両者の割合が問題ですが、路線価の借地権割合は50％～80％というのが目安とされています。
問題点
間違っても地主が100％ということはないため、逆にこの点でトラブルになりやすいので注意が必要です。
また、これには借地人の同意が取れることが必須条件です。
さらに、底地と借地を同時に売却する時に底地の契約が解約になったら、借地の契約も解約になる「不可分一帯の契約」として書類を作成する必要があります。
底地と借地の一部を等価交換の相場
底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を、地主と借地人で価値が等しくなるように交換することを指します。
権利の話なので難しいのですが、それぞれの土地の権利の一部を交換することで、２つの権利が設定されていた土地を分割し、２人が別々に所有する土地とすることができます。
等価交換のメリットは売買と違い税金が発生しないというところですが、それには「１年以上使用した」などの条件を満たしている必要があります。
底地の等価交換については底地に詳しい不動産店などの専門家に依頼するのがいいと思われます。
問題点
これらの方法はすべて可能ですが、問題は相手の同意が取れない場合です。
特に、借地人が代替わりして相続をした後放置されるという底地が大変多いのです。
このような場合は買取業者に売却をするということになります。
底地を所有するデメリット
底地は毎月地代が入る資産の土地である一方で、収益が十分でないところに相続が絡むと悩みが大きくなりがちです。
底地のデメリットは以下のような点です。
- 地代が安い
- 土地評価が低くなる
- 固定資産税が負担
- 土地の利用・売却が制限される
- 相続税が高額な場合がある
底地の地代が安い
底地のほとんどが50年前後以前に締結された借地契約です、契約書がなかったり、内容が不十分なケースが多くみられます。
1992年7月31日までに締結された借地契約には旧借地借家法が適用されるため、地料の増額や契約の更新について地主にとって不利な内容となっています。
底地の地代を上げるのが難しい
旧借地借家法においては、地料の増額については増額の根拠を示すとともに借地人の合意が必要となります。
借地期間の更新についても、借地人の意向が優先され、地主に正当な事由がない限り拒むことができない内容です。
契約終了時、借地人に建物の解体費用などを請求することが難しい場合もあるようです。
底地の相続
他にも底地を相続する際の相続税を考慮に入れる必要があります。
底地の契約は所有者にとって不利な点が多く、十分な収益につながらない場合でも相続税評価額は予想以上に大きくなることがあります。
相続に底地が含まれる場合にはあらかじめ準備が必要です。相続税が高いと思われる場合は早めに買取を依頼するのがいいでしょう。
まとめ
底地を売りたい時にはできるだけ借地人に売れるように交渉し、それができない時は、買取業者に査定を依頼しましょう。
相続や譲渡によって底地を所有することになったものの利益が出なかったり、借地人が相続で家を放置したり、交渉しても借地人の同意を得られない場合などは、いつまでも手をこまねいていることは望ましくありません。
需要や地価が落ちてしまわないうちに、早めに手立てを考えて、買取専門の不動産業者に相談してみてください。
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底地の買取でよくある質問集
Q.底地は売却できますか？
はい、売却できます。
ただし、底地は借地人の権利があるため、通常の土地より買主が限られます。底地や借地権に詳しい買取業者へ相談するのがおすすめです。
Q. 底地は高く売れますか？立地が良ければ、一定の価格が期待できます。
駅近や需要の高い住宅地は評価されやすい一方、地代が安い底地や契約が古い土地は価格が下がりやすくなります。
Q底地を早く売却するにはどうすればよいですか？
底地・借地権に対応している買取業者へ複数社査定を依頼しましょう。
買取価格や対応を比較することで、より条件の良い売却先を選びやすくなります。
Q. 底地は仲介と買取のどちらで売るのがよいですか？
高く売りたいなら仲介、早く売りたいなら買取が向いています。
ただし、底地は一般の買主が少ないため、早期売却なら買取が現実的です。
Q. 借地人に底地を買い取ってもらうことはできますか？
はい、できます。
借地人にとっては土地と建物の権利を一本化できるため、条件が合えば売却しやすい方法です。
Q. 借地人が購入を希望しない場合はどうすればよいですか？
底地買取業者への売却を検討しましょう。
専門業者なら、借地人がいる状態のまま買い取ってもらえる場合があります。
Q. 東京都の底地の買取価格はどのように決まりますか？
所在地、地代、契約内容、借地人との関係、将来の活用可能性などで決まります。
東京都内でも、23区の駅近と郊外では評価が変わります。
Q. 地代が安い底地でも売却できますか？
売却できる可能性はあります。
ただし、地代が安い底地は収益性が低いため、査定額は下がりやすいです。
Q. 相続した底地でも売却できますか？
はい、売却できます。
ただし、原則として相続登記を済ませ、名義を相続人に変更しておく必要があります。
Q. 借地契約書が古い、または見つからない場合でも売却できますか？
売却できる可能性はあります。
地代の入金記録や固定資産税の資料などから契約状況を確認できる場合があります。
Q. 借地人に知られずに底地の査定はできますか？
査定だけなら、借地人に知らせず相談できる場合があります。
ただし、売却を進める段階では契約内容や借地人の状況確認が必要になることがあります。
Q. 共有名義の底地でも売却できますか？
売却できます。
ただし、底地全体を売るには共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけ売却できる場合もあります。